再建築不可物件とは？リフォームなら可能？

再建築不可物件は、法律上一度取り壊すと建て替えることができません。では初めからそうならないように建てたらいいのでは？と思う方も多いのではないでしょうか。こちらでは、再建築不可物件とは何か、なぜ再建築不可物件になってしまうのかを解説します。また、再建築不可でもリフォームできるケースについて解説するので、ぜひチェックしてみてください。

再建築不可物件とは、建築基準法の問題で今ある建物を壊しても、再度同じ土地に建築できない物件のことを指します。再建築不可物件は、都市計画区域や準都市計画区域に存在することが特徴です。この区域には建築基準法によって「接道義務」が課されています。

接道義務とは、緊急時に消防車や救急車が入れるようにするためのものです。建物を建てる際に「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」と定められています。これに該当しない建物は、再建築不可物件となってしまうのです。

なぜこういった物件ができるのかというと、法律が施行された年が関係しています。建築基準法は昭和25年（1950年）、都市計画法は昭和43年（1968年）にできたため、それ以前に建てられた古い建物は、この基準を守っていないケースがあるのです。

再建築不可物件を売却する際、リフォームが必要なのか、そもそもリフォームできるのか、とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。再建築不可の物件でも、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームやリノベーションが可能です。

建築確認とは、新築・増築・改築といった工事を行う前に、建築基準法を満たす工事かどうか確認してもらうことを指します。再建築不可物件はそのものが違法なので、いくら申請をしても建築許可はおりません。そのため、増築・改築・移転・大規模な修繕や模様替えは行うことができず、建築確認申請が必要ない範囲の工事しか行えないのです。建築確認申請が不要な範囲とは、以下のような工事が挙げられます。

• 防火・準防火地域外かつ10平方メートル以内の増改築や移転
• 主要構造部の1/2以内の修繕・模様替え

ただし、再建築不可物件のリフォームは、地域や物件の状態によってもできるかどうかが変わってきます。また、費用もかかるため、売却する場合はリフォームをしないほうがいいケースもあります。再建築不可物件の売却やリフォームをお考えでしたら、まずは不動産会社へ相談するようにしましょう。

再建築不可物件の処分には手間がかかり、活用方法もわからないからと放置している方も少なくありません。しかし、再建築不可物件を放置すると、以下のようなリスクがあります。

活用していない不動産であっても、所有しているだけで毎年固定資産税の納税が必要です。再建築不可物件を空き家のまま放置している場合、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。そうなると固定資産税の金額が増えてしまいます。

再建築不可物件は接道義務が制定される前にできた建物なので、築年数が50年を超えるものがほとんどです。そのため、誰も使わずに放置していると老朽化し、倒壊の危険性もあります。倒壊して更地になってしまうと、さらに処分しにくくなってしまうのです。

再建築不可物件が倒壊したり、強風で飛来物が出たりすると、周辺住民に危害を加えるリスクがあります。隣地や隣人などに被害を与えてしまうと、損害賠償請求されるリスクもあるのです。

こういったリスクがあることを把握し、早めにリフォームや売却など活用方法を検討しましょう。

再建築不可物件の活用方法には、リフォームやリノベーションを実施して賃貸物件にする、更地にして月極駐車場として活用するなどがありますが、売却となると購入希望者が少なく売りにくい物件とされています。再建築不可物件の売却が難しいといわれる最大の理由は、建て替えができないことです。仮にその物件に当面住めたとしても、老朽化が進行すればやがて使用不可となります。建物を壊して更地にしたあと、その更地に新しく建てられないうえに更地の有効活用がしにくいため、再建築不可物件の売却は難しいのが実情です。

購入希望者が出た場合でも、住宅ローンが下りないことで売却が成立しないことも珍しくありません。再建築不可物件は担保としての価値が非常に低いため、金融機関から融資を受けられない可能性が高くなります。また、多額のリフォーム費用がかかることも再建築不可物件の売却が難しい理由です。築年数の古い物件が多く、修繕費用がかなりかさみます。

再建築不可物件とは、建物を取り壊して再度同じ土地に建てることができない物件のことです。建築基準法が関係しており、都市計画区域や準都市計画区域に存在します。リフォームも可能ですが、建築確認申請が不要な範囲でしか工事を行えません。

再建築不可物件に関するご相談は、不動産プロ株式会社へお問い合わせください。不動産プロ株式会社では、不動産売却はもちろん、不動産活用に関するコンサルにも対応しております。売却が難しい再建築不可物件の仲介・買取についてもサポートが可能です。これまでの経験や知識を活かし、お客様のご希望をくみ取ったご提案をいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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